남북경협이 재개되고 남북한의 사람과 기업의 왕래가 가능해진다면 남한의 부동산에는 어떤 일이 벌어질까?

우리는 지금 남북화해 모드에 지나친 기대를 하고 있지 않나 돌아볼 때가 되었다. 남북화해가 되고 종전협정이 맺어진다고 해서 통일이 되는 것은 아니다. 현재의 양 체제가 유지된다.

남북한이 골고루 섞이는 통일이 아니라, 양 쪽의 불균등한 상태가 유지되며 경제교류를 시작하게 된다. 그렇게 되면 남북화해 모드의 혜택을 모든 남한 사람들이 골고루 누리게 되지는 않는다. 어쩌면 우리가 생각하고 있는 것보다 경제적 혜택이 덜 올 수도 있다. 특히 불균등하나마 혜택을 받는 것은 고사하고 불이익을 당할 지역마저 있다.

남한의 부동산 전체적으로는 하향곡선을 그릴 수 있다. 수요와 공급의 법칙만 보더라도 토지의 공급이 늘어나기 때문이다. 물론 남북한의 왕래가 중국-대만처럼 자유롭게 되지는 않을 것이다.

그럼에도 불구하고 남한의 기업이 북한에 공장을 세울 수 있다면, 공장 설립을 위한 토지가 남한에 비하여 훨씬 저렴한 가격에 공급된다. 그렇지 않아도 인구의 감소로 인하여 토지 수요가 줄어들고 있는 마당이어서 남한 전체의 토지 가격은 급격하게 떨어지게 된다.

물론 지역별로 희비가 엇갈리는 곳이 있을 것이다. 남북 경협의 혜택을 받는 지역은 남북 간의 교통 요충지와 그동안 전쟁위험 때문에 기피했던 서울 북부지역일 것이다. 그러나 부산, 울산, 목포 등 남쪽의 항만 지역은 북한 특수의 영향을 덜 받고, 속초 동해 인천 등 북한과 가까운 지역의 중소 항만이 혜택을 받게 된다.

강남부동산 가치 그대로 유지될까
강남이 개발된 것은 팽창하는 서울의 토지 수요를 공급하기 위함이었다. 그리고 당시 정부는 두 가지 이유 때문에 강남을 선택하였다. 첫째는 전쟁 회피지역으로서 둘째는 교통 요지로서 강남이다. 그 중에서 우선되었던 점은 전쟁 회피 지역으로 강남의 지리적 위치의 중요성이 컸다.

은평구, 서대문구의 부동산이 도심에서 가까운 지역임에도 불구하고 선호도가 낮은 이유 중 북한에 대한 불안 심리가 많이 작용하기 때문이다. 그런데 이런 북한에 대한 불안 심리가 낮아진다면, 서울 도심 이북 지역의 선호도가 높아질 것이다.

그리고 남북 경협이 활발하게 되면 북쪽으로의 교통 수요가 늘어난다. 그렇게 되면 서울역을 중심으로 한 교통 유통인구가 늘어난다. 막혔던 북쪽으로의 움직임이 활발해지면, 서울 사람들이 이용하는 교통 수단이 지나가야 했던 지역으로서의 강남의 지리적 위치는 의미가 약하게 된다.

특히 북한에서 남쪽으로 가는 길 중에 서울을 빗겨가는 도로가 생긴다면 강남의 교통 요지로서 중요도는 더 낮아지게 된다. 한 마디로 남북 경협의 개시는 강남 부동산에는 악재이다.

접경지역의 주요 교통 요충지
북한과 접했던 휴전선 인근 지역은 한국전쟁 휴전이후 지금까지 개발이 금지되다시피 했다. 그 대부분의 지역이 좋아질 것이다. 그러나 모두 다 골고루 좋아지는 것이 아니라, 철도와 도로가 지나가는 길목 중 일부분에 한하게 될 것이다.

경의선과 동해선 복원은 남북교역을 위한 물자 교환, 대북 합작투자 등과 같은 남북 교류 흐름의 중심적 역할을 하게 될 것이다.  한국철도공사 내 남북대륙사업처를 신설하고 관련 사업을 진행할 계획인 것으로 알려졌다. 서울~신의주를 연결하는 경의선의 재건은 남북의 주요 경제 중심 도시를 꿰뚫고, 서울-원산 간을 잇는 경원선은 금강산과 동해 북부 지역을 연결한다. 이 지역은 남북화해의 혜택을 입는 대표적인 지역으로 떠오르고 있다.

위의 두 지역을 빼고는 남북경협이 이루어 진다고 해서 특별하게 부동산 가격에 긍정적인 영향을 받을 요소들이 많지 않다. 남북 경협은 결국 제조업과 서비스업의 교환이 이루어짐을 말하는 데, 남한과 북한의 지역간 상호 발전을 위하여 물물 교환이 대규모로 이루어질 만한 품목이 그리 많지 않기 때문이다.

남한의 여러 지자체에서 남북교역을 자기네 지역과 연관시키려고 한다. 그런데 그 대안이라는 것이 북한으로부터 무언가를 받는 것이 아닌, 북한의 지역정부와 자매결연 같은 것을 맺고 물자를 지원하겠다는 방안들뿐이다. 경제적 이익을 위한 것이 아닌 남북 지역 간의 친선 우호를 위한 대북 협력 방안이다. 이미 한반도 내에 있는 도시 간에 굳이 우호친선을 해야 할 이유가 없는데도 말이다.

오히려 북쪽과 멀리 있는 지자체들은 남북화해가 가져올 부정적인 영향에 집중해야 한다. 지금도 부동산 가격 하락, 아파트 미분양과 같은 악재에 시달리고 있는 마당에 남한 기업에 북한 토지 공급 증대는 남쪽 지자체의 생산 기반 소멸과 인구의 감소를 불러 일으킬 수 있기 때문이다. 

홍재화 필맥스 대표